春节前的楼市按旧例应该偏淡，但2026年1月，一线城市二手房却出现了“淡季不淡”的走势：成交昂首、带看回升、部分区域议价收窄，市集体感显著变暖。公开报说念梳理的网签数据也给出更直不雅的信号：北京1月二手房网签量15082套，联贯三个月表现在1.4万套以上；上海1月二手房网签成交22834套，且联贯第三个月站稳2.2万套关隘；广州、深圳的二手住宅成交也出现同比或环比回升。把这些城市放在沿路看，一线二手房确乎在同步竖立。
{jz:field.toptypename/}但“回暖”到底意味着什么，不行只行为交量。二手房市集最常见的节律是量先行、价后行：当价钱历程一段本事调度、预期初始从单边悲不雅转为不雅望平衡时，首先被激活的常常是刚需与刚改的笃定性需求。它们不是一会儿变得更乐不雅，而是在算账后发现“咫尺更合算”。
尤其在一线城市，二手房的上风并不单在价钱，还在配套锻练、通勤笃定、请托周期短。对许多家庭来说，买新址可能意味着恭候和不笃定，而二手房不错坐窝搞假寓住问题，有经营资本反而更低。当这种“笃定性溢价”再行被市集招供，成来回往会先竖立。
更值得阐扬的是，此循环暖背后有一条很枢纽的暗线：成交回升的同期，部分城市出现“挂牌端减轻”的信号。以北京、上海为例，公开报说念提到两地齐出现成交攀升、挂牌下滑的共振特征，这常常意味着卖方预期在调度：一部分业主不再急于“越跌越卖”，廉价抛售式挂牌减少；同期，前期更容易成交的高性价比房源被消化后，市蚁合出现“好卖的先卖掉，剩下的更抉剔”的结构变化。
这会带来两种体感：第一，买家以为房源变少、好房更抢手；第二，中介端带看更有用、成交周期裁减。市集因此显得“更热”，但它并无谓然导向全面飞腾，更可能意味着市集从深度博弈干预阶段性平衡。
计策与金融环境的边缘改善，也在鼓动这种竖立更早发生。北京本轮行情被不少报说念追意想2025年末计策调度后需求冉冉开释，举例放宽部分购房经历条目、优化公积金首付比例等次序带来的边缘影响，常常会在二手房端更快体现出来，因为二手房交易链条短、价钱更生动，生意两边更容易在短本事内兑现一致。
一样伏击的是预期不断。中央层面屡次强调鼓动房地产市集止跌回稳，计策方向更偏向表现与竖立而非刺激暴涨。在这种取向下，一线城市更可能走出“成交先稳、价钱分化”的旅途：不求悉数板块沿路升起，但但愿交易能还原流动性，让换房链条再行转起来。
要是把视角再拉长少许，开云会发现二手房领先回暖其实稳妥“存量时期”的大趋势。新华社在“民生纵贯车”报说念中指出，我国房地产市集呈现二手房交易占主导、冉冉企稳的态势。跟着住房发展干预存量阶段，二手房对新址的替代效应增强，二手房更能响应确实居住需求与城市里面东说念主口流动。
对一线城市而言，这少许更显著：产业吸附力与东说念主口汇注仍在，改善需求与置换需求不会消散，仅仅在价钱与预期不匹配时被压住。一朝价钱调度到可继承区间，交易量就会领先反馈。
但也必须把边定义了了：一线二手房回暖，未便是“全面转势”。更可能出现三种分化。第一，区域分化。中枢区、轨交笃定性强、西宾资源明确、低总价更容易成交；外圈同质化严重、配套弱、供应多的区域竖立更慢。第二，居品分化。品性好、楼龄新、户型稀缺的房源更抗跌，也更容易领先被买家选中；楼龄老、崇拜差、物业弱的房源仍可能需要更大的让价。第三，买家结构分化。刚需容易先入场，但改善置换是否确实死力，取决于“卖旧是否顺畅”和“贷款是否表现”。要是节后挂牌量权臣回升而成交莫得同步增强，价钱端仍可能承压；反过来，要是挂牌保捏沉着、成交络续高位运行，市集竖立的捏续性才更强。
对买房主说念主而言，一线二手房回暖带来的最大变化不是“连忙追涨”，而是议价策略需要更轮廓。昔时是大齐买方市集，许多房源齐能谈；咫尺更像结构性市集，惟有少数板块热、少数房源抢。最稳妥的作念法，是围绕通勤、学区、总价、楼龄与小区流动性这五个硬倡导作念遴荐，把“能否在将来卖得掉”纳入当下有经营。
对卖房主说念主而言，成交回暖提升的是成交概率，而不是抬价的充分原理。能否卖得快，依旧取决于订价是否靠拢同小区近期成交区间，是否舒心用合理让利换笃定成交。
总的来说，一线城市二手房“回暖”更像是市集从捏续下行的单边预期回到再平衡：成交量先竖立、挂牌端出现减轻信号、计策与预期共同托底，带来了淡季不淡的施展。但它更接近“企稳竖立”，而不是全面上行的证明。接下来确实的不雅察点仍然是节后挂牌与成交能否同向变化，以及成交结构能否从廉价刚需膨大到改善型置换。要是这两条能走通，一线二手房的回暖才会更有捏续性。#上面条 聊热门#
参考文件
1. 中国网：淡季不淡，一线城市二手房成交加体回暖（含北京网签15082套等）
2. 新华社：民生纵贯车丨二手房交易占主导，我国房地产市集呈现冉冉企稳的态势
3. 东说念主民财讯（上海房产交易中心官网数据）：1月上海二手房网签成交22834套
作品声明：仅在头条发布，不雅点不代表平台态度
备案号: